房貸整合試算不能只比較月付金。把信貸等負債併入房貸後，每月支出可能下降，但如果還款期限變長，總利息與費用也可能增加。本篇用同樣600萬元待清償本金，示範不整合、整合20年與整合30年的差異。
本文為假設試算，非實際客戶案例、銀行報價或核貸承諾。若要先了解適用條件，可閱讀房貸債務整合的5個評估重點；本篇專注於如何比較數字。
房貸整合試算前，先取得6項資料
- 每筆貸款目前尚欠的本金，不是當初借款金額。
- 目前利率、剩餘期數及月付金。
- 指定日期的結清金額與提前清償費用。
- 新方案核准金額、利率、年限與還款方式。
- 開辦、鑑價、設定、代書等全部一次性費用。
- 整合後是否仍有未清償債務及其月付金。
聯徵信用報告的借款餘額明細可協助盤點金融機構借款，但不包含私人民間借貸等全部負擔，仍須自行補齊。實際結清金額應向各債權人確認。資料來源：聯徵中心借款餘額明細。
試算範例：房貸500萬元，加上信貸100萬元
以下金額均為新臺幣。假設今天開始比較，全部採按月本息平均攤還、利率全期不變、無寬限期、無額外借款，也不提前還款。新貸600萬元全部用於清償原本金；整合費用6萬元另以自有資金支付，不加入貸款本金。未納入通膨、資金時間價值及未來利率變動。
方案A：維持原貸款，不整合
- 房貸餘額500萬元，年利率2.5%，剩20年：月付約26,495元。
- 信貸餘額100萬元，年利率8%，剩5年：月付約20,276元。
- 前5年月付合計約46,772元；第6年至第20年降為約26,495元。
- 從現在起至全部還清，本息合計約757.54萬元。
- 其中剩餘利息約157.54萬元；本例假設維持現狀無新增費用。
方案B：整合為600萬元、20年
- 假設新年利率3%，月付約33,276元，持續20年。
- 前5年比方案A每月少付約13,496元。
- 全部本息加6萬元費用，合計約804.62萬元。
- 利息加費用約204.62萬元，比不整合多約47.08萬元。
方案C：整合為600萬元、30年
- 假設新年利率3%，月付約25,296元，持續30年。
- 前5年比方案A每月少付約21,475元。
- 全部本息加6萬元費用，合計約916.66萬元。
- 利息加費用約316.66萬元，比不整合多約159.12萬元。
月付與差額分別以未四捨五入數值計算後取整，因此顯示數字相減可能有1元差異；總額以未取整月付計算。銀行實際計息、期末尾款與費用可能不同。
這個例子告訴我們什麼？
本例中，整合改善前期月付，但兩種整合方案的總支出都增加。這不代表所有整合都不划算，而是提醒你：原房貸利率、短期債務何時還完，以及新貸年限，都會改變比較結果。
方案A的信貸在5年後結束，月付會自然下降，不能把「前5年的月付差額」乘以20年或30年，宣稱是整段期間節省的金額。方案C則在原本貸款已全部還清後，仍要繼續繳10年。
自己試算時，分開看這3個結果
1. 每個階段的月付負擔
分別列出現在、短期貸款清償後、寬限期結束後等時點的月付。將未整合的貸款、家庭生活支出也納入，避免只看到新房貸一筆。
2. 利息與一次性費用
本息總額扣掉本金，才是利息；再加上自行支付的費用，才能比較本例的融資成本。若費用併入新貸本金，必須連同該部分利息重算，不能只在最後加一次費用。
銀行方案亦可要求提供總費用年百分率與費用項目，確認哪些費用納入、哪些另付；貸款利率不等於總費用年百分率。資料來源：金管會總費用範圍及年百分率計算標準。
3. 預計提前清償時的剩餘本金
如果打算5年後賣房或還清，應比較5年內已付本息、當時剩餘本金，以及結清費用。只用「整合費用÷每月少付金額」不能證明真正回本，因為月付差額也可能只是延後償還本金。
房貸整合試算的計算方式
本息平均攤還的每月付款＝本金×月利率÷［1－（1＋月利率）的負總期數次方］。月利率以年利率÷12計算；總期數為年數×12。固定利率假設下，本息總額＝未取整月付×總期數。
實際貸款若有分段利率、寬限期、提前還款或其他計息安排，不能直接套用單一固定月付，應請承作單位提供完整攤還表。
月付降下來後，還要確認房屋與還款風險
試算出月付不代表能核貸。房屋鑑價、原貸餘額、收入、信用與用途仍須審核；額度不夠可參考房屋可貸空間不足的缺口試算。將信用負債轉為房屋擔保借款，也代表未依約還款時可能影響房屋，不能只看每月數字變小。
若仍在比較方式，可閱讀房屋增貸與二胎的差異，先確定是保留原房貸，還是連原房貸一起重新安排。
房貸整合試算常見問題
整合後月付少很多，就是比較省嗎？
不一定。應比較剩餘全部本息與費用，並注意原短期貸款本來何時會結束。本例就是月付下降、總支出增加。
可以直接使用廣告最低利率計算嗎？
只能作為假設情境，不能當成已核准條件。正式比較應使用個案書面報價、費用與年限。
可貸額度不夠整合全部負債怎麼算？
將未清償部分的本金、利率及月付保留在整合後方案內，不能假設全部債務都已消失。
已繳過的利息要算進去嗎？
比較今天是否整合，重點是從今天起各方案還要支付的金額；歷史已支付利息可另作紀錄，不要與未來支出混算。
先整理數字，再評估是否整合
名下有房、希望整理房貸與其他負債，可填寫免費初步評估，提供貸款餘額、月付及資金需求概要。純信用貸款需求目前暫不提供服務。
免責聲明：本文是一般知識及假設數學示例，不構成個別財務建議或核貸承諾。範例利率、年限、費用不代表本公司或任何機構提供的方案；實際額度、條件與費用依承作機構審核及契約為準。